Recentemente, atendi um cliente que queria alugar o seu imóvel próprio e, com esses recursos, alugar um outro para ele morar. À primeira vista, parecia uma boa ideia: ele teria uma renda extra com o aluguel recebido e usaria esse valor para custear o aluguel de outro imóvel. Mas, como nem tudo é tão simples quanto parece, tive que mostrar a ele um detalhe que muda completamente o cenário: o impacto do imposto de renda.
Imposto de Renda sobre aluguel: como funciona?
O meu cliente citado acima já estava na faixa mais alta da tabela do IR: 27,5%! Então, essa alíquota deverá incidir sobre todo o valor do aluguel recebido. Isso significa que, de cada R$ 1.000 de aluguel, R$ 275 iriam para o Leão. É isso mesmo, acredite!
Uma observação adicional: para quem tiver mais de 3 imóveis ou receita acima de R$ 240 mil por ano em aluguéis, ainda incidirá IBS e CBS. Esse não é o caso do meu cliente, mas vale a pena citar essas novas tributações!
Voltando aqui para o nosso caso, depois de fazer essa conta, o valor líquido que sobraria para pagar outro aluguel era muito menor do que o que ele imaginava. No fim das contas, a diferença entre o que ele receberia e o que precisaria gastar em outro aluguel era enorme.
Imposto de Renda sobre aluguel: receber “por fora”
Como se não bastasse, tem uma segunda questão: as chances de receber o aluguel “por fora”, sem declarar e não ser pego na malha fina estão muito reduzidas. Esse era um hábito comum (e errado) de muitos donos de imóveis no passado. Mas, hoje, a realidade é outra. A Receita Federal tem agora sistemas muito mais avançados para cruzar informações e identificar inconsistências.
A Receita Federal publicou a Instrução Normativa nº 2.275/25, em vigor desde 18 de agosto de 2025. A norma determina que os cartórios enviem, logo após cada escritura ou registro de imóveis, os dados da operação para o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e estabelece a obrigatoriedade do uso do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro). Essa integração padroniza a circulação de informações entre cartórios e administrações tributárias, reduzindo incertezas e brechas no mercado imobiliário.
O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). O CIB funciona como se fosse um “CPF dos imóveis”: um código único e nacional que identifica cada propriedade. Já o SINTER centraliza dados de prefeituras, cartórios e órgãos federais, permitindo que tudo fique interligado.
Na prática, isso quer dizer que, se um inquilino informar na sua Declaração de Imposto de Renda ou em outro meio oficial que mora em determinado endereço, essa informação já pode ser cruzada automaticamente com os dados do proprietário. Se o dono não declarou que recebe o aluguel daquele imóvel, o sistema pode presumir que há um aluguel informal ou “por fora” que não foi informado à Receita.
Nesse cenário, fica claro que não adianta querer “esconder” essa receita. Aluguel é considerado uma renda e precisa ser informado. Caso contrário, o risco é grande: multas, juros e até problemas maiores com a Receita. Então, o melhor caminho é regularizar isso o quanto antes, pois esses sistemas estarão em pleno funcionamento a partir de 2026! Faça um contrato por escrito e pague os impostos em dia!
Imposto de Renda sobre aluguel: carnê-leão
Aqui entra o Carnê-Leão… Ele é a forma de recolher mensalmente o imposto sobre os rendimentos recebidos por pessoas físicas de outras pessoas físicas, como é o caso do aluguel. Ele deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Por exemplo, se você recebe o aluguel em janeiro, precisa lançar esse valor no programa do Carnê-Leão e pagar o imposto correspondente até o fim de fevereiro. Esse recolhimento mensal garante que você esteja em dia com a Receita. Depois, ao declarar o Imposto de Renda anual, os pagamentos já feitos via Carnê-Leão são considerados, reduzindo o risco de cair na malha fina.
Esse exemplo do meu cliente mostra como uma decisão aparentemente simples pode ter efeitos financeiros muito diferentes do esperado. Planejar antes de agir evita frustrações e garante que suas escolhas estejam alinhadas aos seus objetivos.
Com essas mudanças nos sistemas da Receita, transparência e organização não são apenas recomendáveis, elas são essenciais. E, no fim das contas, fazer o certo é sempre o caminho mais seguro.
